重庆合纵律师事务所

免费咨询热线:

18223309999   18623096666


案件动态
有了抵押担保,债权人就可以高枕无忧吗
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 17:53:02
        担保是指法律为确保特定的债权人实现债权,以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。那么在民间借贷法律关系中,作为公认的最具保障功能的抵押担保,就一定可以保证债权人的权利吗?
案例:
基本案情:
        2016年8月,李某突然收到房东一份信函,称其租赁的商铺已经更换主人了,原租赁合同无效。经了解,原来,李某与房东王某签订了一份商铺租赁合同,合同中约定房屋租赁期限为三年。在租赁期间,王某因资金周转将商铺抵押给了银行,并办理了抵押登记手续。后因资金周转出现问题,借款到期无法偿还,被银行通过司法程序将抵押物拍卖给顾某。顾某认为自己是该商铺的所有权人,不同意继续履行租赁合同,并认为该租赁合同对自己没有约束力。于是要求王某自行解除与李某的租赁合同,以实现自己的抵押权。
法律依据:
       《物权法》第190条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
最高人民法院关于适用《<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。按照法律规定,在债权到期后,债务人未履行债务致使抵押权人行使抵押权,将抵押物拍卖或变卖给第三人,只要此时租赁合同未到期,承租人仍可向第三人主张租赁权。
三、案例分析
由上述法条的明文规定可以看出,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。因此,本案中李某与房东王某签订的租赁合同应该继续有效,合同对新房东顾某具有约束力,其应严格按照合同约定继续履行,否则应承担相应的违约责任。而李某可以选择继续租赁,直至合同租期到期,或者可以选择结束该租赁合同。
 
律师分析:
       从上述案例中我们不难发现,在民间借贷关系中,即便债务人以不动产或者特定动产向债权人作了抵押担保,但并不意味着债权人的风险就此消失。对于债权人而言,仍要着重关注以下几个问题:

    1、对于有租赁的抵押物而言,抵押与租赁的先后顺序决定了抵押权能否有效实现。
类似于我国《合同法》关于“买卖不破租赁”的规定,在抵押权与租赁权的关系中,依据《物权法》第一百九十条之规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
 
2、建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
    所谓建筑工程优先权,是指发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。同时,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
因此,在民间借贷关系中,若涉及建筑工程发包人借款,债权人应要求建筑工程发包人以除在建工程之外的其它财产作为担保财产,以此避免在实现债权过程中,抵押权无法享有第一顺位的情况。
 
3、抵押物被法院轮候查封情形下,债权人抵押权实现困难。
    民间借贷案件,尤其是债务人对外四处举债的情形下,多数起诉到法院的债权人会对债务人的财产采取财产保全措施。同时,根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条之规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封。”因此,即便已经设定抵押,其他普通债权人也申请法院查封。
    在已经抵押的财产被别的法院首封的情况下,虽然依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十条“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权”之规定,抵押权人仍然享有抵押物的优先受偿权。但,依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定》的规定,此种情况下,对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。因此,抵押权人实际上丧失了对抵押物的优先处置权,增加抵押物的处置时间及成本,最终影响到抵押权的顺利实现。
相关阅读
    我们的产品
  • 公司企业法律顾问
  • 刑事辩护产品说明
  • 民事法律服务产品
  • 案件办理流程
  • 法院庭审工作流程
  • 法院审理阶段流程
  • 公安机关办案流程
  • 如何选择律师
  • 如何聘请或委托律师?
  • 聘请律师注意事项
  • 慎重请“有关系”律师
  • 律师的作用
  • 律师的法律和职业定位
  • 律师事前风险防范作用
  • 律师在诉讼阶段的作用
  • 公司企业聘请法律顾问的作用
  • 律师收费标准
  • 民事案件收费标准
  • 刑事案件收费标准
  • 法律顾问收费标准
  • 非诉案件收费标准
  • 关于合纵
  • 合纵简介
  • 主任致辞
  • 合纵荣誉
  • 办公环境