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承租人优先购买权之案例浅谈
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 18:06:35
       前言:根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。那么,承租人在何种同等条件下才享有优先购买权,如果出卖人未通知承租人而转让租赁房屋,出卖人将承担何种法律后果? 
【案情简介】
       冯某某(案件原告)系重庆市渝北区北部新区金开大道1115号北湖郡***号房屋的业主,2011年6月起一直在北湖郡小区停车库停车。重庆某某房产公司(案件被告)系小区开放商,按月或按年向小区停车业主收取车位租金。2011年6月,原告向被告缴纳了2011年6月1日至2012年7月1日的停车费3600元。后原告又向小区物管公司缴纳了2012年7月1日至8月31日的停车费。原告在小区停车库173号车位停车期间,被告未与其就停车车位问题签订租赁合同。2011年12月起,被告在小区公告栏及单元入户门等地方张贴车位销售公告,原告就购买车位事宜多次与某某房产公司协商但最终未购买车位。2012年5月6日,被告与第三人陈某签订《重庆市商品房买卖合同》将重庆北部新区金开大道1115车库负2-***号车位(即涉案车位)以4万元的价格转让给陈锐。2012年8月,原告遂以没能以4万元价格购买173号车位就要多支付差价6万元购买旁边的其他未售车位为由诉至法院,要求确认被告将重庆市渝北区金开大道1115号鸳鸯北湖郡负2-***号车位转让给第三人陈某而签订的合同无效,并且赔偿原告购买车位的价差经济损失6万元。
【主要争议】
在审理过程中,双方对于原告是否享有车位的优先购买权以及转让合同是否有效产生了争议。
冯某某认为:
原告作为***号车位(即涉案车位)承租人,在租用期内对该车位享有优先购买权。被告在未通知原告的情况下将该车位以4万元的价格出售给了第三人陈某,侵犯了本人的优先购买权,应赔偿本人的损失,且据调查了解该小区173号车位对面3号车位非优惠价格为100000元。虽然陈某系被告房地产开发有限公司的出资者股东之一,但陈某即不是房屋共有人,也不是出租人的近亲属,股东购买权不能高于承租人优先购买权。因此,被告侵犯了原告的优先购买权,应当认定被告与陈某签订的转让合同无效,同时赔偿原告购买车位的差价6万元。
重庆某某房产公司认为:
1、被告将涉案车位以4万元的价格转让给其股东陈某不同于一般的市场交易行为,其转让对象具有特殊性而非不特定的第三人,其与转让给本案原告并不属于同等条件下的转让。
2、被告将涉案车位以4万元价格出售给第三人陈锐并未侵犯原告的优先购买权,原告要求被告赔偿购买车位的价差经济损失6万元无法律依据,对其诉讼请求法院应当不予支持。
3、被告与陈某签订的合同系双方真实意思表示,不存在合同无效的情形,原告请求确认被告与陈某之间签订的合同无效无事实依据和法律依据,应当不予支持。
 
【法律分析】
笔者认为:本案中被告将涉案车位转让给第三人陈某之间的合同有效,且被告并没有侵犯原告的优先购买权,应当对原告的诉讼请求予以驳回。
1、关于被告与第三人陈某签订的合同是否有效问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。笔者认为,被告与第三人陈锐签订的合同系双方真实意思表示,不存在合同无效的情形,因此原告请求确认被告与陈某签订的合同无效无事实依据和法律依据,应当不予支持。
2、关于被告是否侵犯原告优先购买权的问题。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)、房屋共有人行使优先购买权的;(二)、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)、出租履行通知义务后,承租人在十五天内未明确表示购买的;(四)、第三人善意购买租赁房屋,并已经办理登记手续的。在本案中,陈某系被告出资人(股东)之一(有重庆市工商行政管理局的档案材料为据),在工商档案没有变更的情况下,其出资人地位应予确认。因此,陈某在该***号车位未出卖前系该车位产权共有人,陈某以低于公开价的四万元购得该车位,系其身份特殊性所决定的,公司内部对股东的优惠价格与销售给业主的公开价格不应视为同等条件。同时,陈某个人购买该车位没有任何证据证明其有过错。据此,笔者认为被告的出卖行为未侵犯原承租人冯某某的优先购买权。
【审理结果】
        重庆市渝北区人民法院一审认为:被告未侵犯原告的优先购买权,且被告与第三人陈某签订的合同系双方真实意思的表示,不存在合同无效的情形,故判决驳回原告的诉讼请求。
重庆市第一中级人民法院二审:维持原判。
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