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房屋租赁往这看,法律风险全防范!
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 18:43:38
       与买卖房屋一样,租赁房屋也是最容易发生在你我周围的事情,看似非常简单的一件事,你愿意出租,我愿意租赁,双方就能开始这段租赁关系,但其实这段租赁关系之间蕴含着非常丰富的法律含义,在租赁关系开始之前或在履行租赁义务过程中,双方因为忽略了一些应当值得注意的事项,很多最终闹得不欢而散,甚至互相对簿公堂的也不在少数,那么房屋租赁应当注意一些什么事项呢?怎么能让租赁双方的法律风险都降到最低呢?怎么能让这段租赁关系友好的合作下去?秉承着维护权利、促进社会交易完成的基本法律理念,接下来,笔者将从法律的角度解析如何处理生活中经常会遇到的一些房屋租赁问题,如何进行法律风险防范。
一、房屋租赁合同一般应当包括哪些内容?
《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定:“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决办法和违约责任;(十)其他约定。”其次,房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
二、使用租赁房屋时应当注意的事项!
1、租赁的房屋应当按照房屋的性质进行使用
《合同法》第217条规定承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。第218条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称解释)第7条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。
2、房屋使用期间的造成的租赁物损坏的,应当由谁承担维修义务?
《合同法》第220条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。第222条承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
《商品房屋租赁管理办法》第9条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。第10条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
三、关于租赁房屋转租问题。
原则!房屋转租应当取得出租人的同意,但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《解释》第15条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
例外!若承租人未取得出租人的同意,擅自将房屋转租的,出租人可以解除合同,但,出租人后续知道房屋被转租的,应当在6个月内提出异议,否则不能擅自解除合同。《解释》第第16条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
四、租赁的房屋经过装修后,租赁期满或租赁合同解除、无效时,对于装修物如何处理?
1、租赁合同无效的,装修物处理如下:
《解释》第9条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2、租赁合同期限届满或者解除时,装修物做如下处理:
《解释》第10条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。第11条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。第12条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
3、承租人未取得出租人的同意装修的,装修物处理如下:
《解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
五、一房数租的,如何维权?
一房数租,也即是出租人在未告知承租人的情况下,将房屋多次出租给他人,《解释》第六条对于一房数租的问题作出了明确的规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”
六、关于买卖不破租赁的问题
买卖不破租赁,《合同法》第229条作出了明释:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”也即是,房屋在租赁期间,出租人若要将租赁房屋出售的,租赁合同仍对受让人继续有效,但还需注意以下例外情况:
1、承租人的优先购买权!
《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《解释》第21条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
2、买卖可破租赁的情形!
一般情况而言买卖不破租赁,但有以下情况的,买卖即可破租赁:《解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
七、租赁房屋有抵押,租还是不租?
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”
因此,若租赁房屋抵押在先,出租人仍有权将房屋出租,承租人也可租赁该房屋,但承租人应承担相应的法律风险,也即是后成立的租赁合同关系不得对抗成立在先的抵押合同,抵押权人实现抵押权时,此时租赁合同对于房屋新的受让人不具有约束力,也即是“买卖可破租赁”。此时,如果在订立租赁合同时出租人未告知承租人租赁房屋有抵押的,出租人应该承担损害赔偿责任;如果出租人已告知的,则由承租人自己承担。
八、房屋租赁后,出租人将房屋抵押的,承租人应该如何防范法律风险?
《担保法》第48条规定:“抵押人将已经出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此也作了明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
由此可知,租赁合同仅对抵押权的实现会造成一定的影响,但对于承租人而言,只要租赁合同成立在先,抵押在后,则抵押权的实现不会对承租人造成多大的影响,对于出租人而言,应当将房屋已经出租的事实告知抵押人,由抵押权人决定是否接受该租赁房屋的抵押,出租人未告知的,则应当对抵押权人因此而生产的损失承担责任。
后言:
        现代社会,房屋租赁已是一个很普通的现象,随着人们的法律意识逐渐增强,对于房屋租赁需要注意的事项越来越多,本文也仅是列举了现实生活中及司法实践中经常遇到的问题,当然不能囊括所有的情况,希望法律风险的防范对于现在或将来的出租人、承租人能在房屋租赁中保驾护航。
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