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案件动态
房屋买卖签订阴阳合同风险巨大
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-18 10:46:48
         网载,重庆市某房屋中介机构为了促成房屋买卖交易,将卖方价值940万房子以330万价格网签 ,余610万元以装修款的名义由买方支付给卖方,其目的为了逃避缴纳房屋交易税。为此,交易双方签订了阴阳合同。
         逃税成行规剩下的房款以“装修”为名逃避缴税。
         目前,本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税,某些中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。去年一年,本市成交了近27万套二手房,通过高装修款、低网签价成交逃税的方式,竟然成了“行规”。
为什么如此这般签订房屋买卖合同? “网签价越高,税越高。”中介说。上例中的房子毕竟要卖到940万元,网签价330万元,剩下的610万元按中介指挥,可以算成“装修款”,单独写在合同中,等过户时直接付给房主。
中介会主动备好阴阳合同,帮助买卖双方完成交易。
        一份来自某中房屋中介机构的《房屋买卖业务签约文件合订本》中,有涉及成交价格、付款方式及资金划转方式的约定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本显示,该房屋成交价格仅为150万元,但家具、装饰装修及配套设施等作价200万元。
        一份来另一房屋中介机构的存量房买卖合同显示,一套位房子总价为900余万元,交易双方签订的《装修款补充协议》中,声明这900余万元的房款包括了近400万元的“房屋配套设施折价款”,真正纳税的部分只有500余万元。
对于买卖双方为了逃房屋交易税而签订阴阳合同的行为在法律上存在巨大风险:
一、买卖合同无效
《合同法》第52条明确规定:有下列情形之一的,合同无效。 
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; 
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 
(三)以合法形式掩盖非法目的; 
(四)损害社会公共利益; 
(五)违反法律行政法规的强制性规定。 
买房双方为了逃避国家税收签订阴阳合同,系合同法52条之第三款情形,合同无效。 
合同无效对于买卖双方有何影响?
        所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。
       无效合同是自始无效的。所谓自始无效,就是合同从订立时起,就没有法律约束力,以后也不会转化为有效合同。由于无效合同从本质上违反了法律规定,因此,国家不承认此类合同的效力。对于已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。
        通俗来讲,房屋买卖双方之合意没有达成。买方不能合法取得房屋,卖方也不能顺利卖出房屋。尤其是房屋价格动荡的时期,买方或卖方将可能承受巨大损失。
二、加大了合同双方的风险
       即使合同的违法性未被发现,凭着这一份合同买卖双方的交易风险加剧了。试设想一下,在文章开头的案例中,如果买方仅支付了330万而要求卖方交房,卖方如何应对?买方以装修价格奇高要求变更或主张显失公平要求法院撤销装修合同,卖方该如何应对?
三、若因买卖发生纠纷,则解决纠纷成本增加
       房屋买卖往往涉及金额大,交易时间长等特点,不少买方甚至举全家之力。如果交易出现了风险,一般不可能简单解决。无论是仲裁或诉讼,其维权成本都不低。至少高于签订阴阳合同而或得得非法利益。
        因此,各位读者朋友,如果您正在买房或卖方,切不可轻信不良中介的忽悠,签订不合法的合同,给自己造成不可挽回的损失。
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