重庆合纵律师事务所

免费咨询热线:

18223309999   18623096666


案件动态
卖房者故意毁约,律师教你如何维权?
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-18 13:18:24
      最近看到一篇报道,南京某小区开盘时房号被炒到六十万一个,重庆也不例外,近期新建商品房价格也出现大幅上涨,二手房市场也异常火爆,房价上涨大幕在重庆拉开,一套一百平米的房屋隔几天价格上涨数万元,有些楼盘甚至又出现市民连夜排队认筹的现象。在房价大幅上涨之后,有的卖房者觉得之前“卖亏”了,心里失衡,使得不少卖房者甘冒违约的风险,宁可赔偿高额违约金也不愿意按照合同出售房屋,故意毁约,导致二手房买卖合同纠纷激增,我所最近就接到很多卖房者故意毁约,拒不履行房屋买卖合同,买房人该如何维权的咨询电话。
为什么会出现故意毁约这种情形呢?笔者认为,一是 由于该部分卖房者“契约精神”的缺失,不讲诚信,唯利是图,认为违约成本不高,顶多赔点违约金了事,盲目追求利益最大化,漠视其他东西。二是 该部分卖房者法律意识淡薄,或者是根本不懂法,他们不懂得故意毁约的法律后果以及为此要付出的代价,以为可以来钻法律的“漏洞”,获取丰厚的利益,实现所谓的“违约套利”。三是 我国社会信用体系不完善,违约成本低。
 
[律师说法]
(一)关于双方签订《房屋买卖合同》的效力问题。笔者认为,双方签订的《房屋买卖合同》,系双方真实意思表示,内容不违反国家法律法规的禁止性规定,合法有效,双方应当按照合同约定以及诚实信用原则全面履行各自的义务。对于《房屋买卖合同》签订后,由于房价涨幅过大而选择毁约的卖房者,国家应加大制裁力度,让他付出惨痛代价,让故意毁约者无处藏身。
(二)我国法律的相关规定。我国《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。
此外,上海市高级人民法院专门出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》其中第六条规定 “对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定”。
 
[律师提醒]
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加,卖房者因房价上涨而故意毁约,严重影响了正常的市场交易秩序,不利于房地产市场的健康发展。面对卖房者突如其来的故意毁约,买房人充满担心和顾虑,自己所购买的房屋可能拿不到了,而购房的钱即使拿回来也买不到同样大小的房屋了,损失大了。此时买房人该如何维护自己的权益呢?笔者认为,当买房人碰到该类情形时,不要着急,一定要沉着慎重面对,一是收集卖房者故意毁约的证据,二是立即聘请专业律师与对方协商或者通过法院依法裁决。但在选择诉请时一定要慎重,如果诉请错误,将会导致请求被驳回。笔者认为诉请主要有以下两种:
一是 要求判决继续履行房屋买卖合同。该诉请的前提条件是,一是买房人主体资格适格,能够全面履行合同义务;二是 如果诉争房屋存在按揭贷款,卖家的按揭银行愿意配合办理赎楼手续;三是 所诉争的房屋具备过户条件,不存在司法查封等情形。如深圳法院就判决了数名二手房卖主继续履行合同的案件,该部分卖主因房价上涨不愿意继续履行房屋买卖合同,与买家产生纠纷,遂被买家起诉至法院,要求继续履行合同。法院经审理认定,双方签订的房屋买卖合同,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应严格履行,最后法院判决卖主继续履行房屋买卖合同,一举截断了不诚信者“违约套利”的路径。
二是 也可以要求卖房者承担违约责任,同时还可以要求赔偿房屋差价损失。 在卖房者由于房价上涨毁约情况下,买房人除了可以选择要求双倍返还定金或者按合同约定要求支付违约金外,买房人实际还可以选择要求卖房者赔偿房屋差价损失。也就是说,即便没有约定房屋差价损失赔偿,即便存在约定违约赔偿计算标准情况下,如果该约定计算出的数额不足以弥补实际损失时,当事人还可以选择主张损失赔偿。如北京市朝阳区法院就审理过一起卖房者故意毁约的案件,北京市民李女士交纳了30万元的定金,通过中介公司向刘女士购买了一套房屋,然而,交完定金半年多后,刘女士发现楼市价格飞涨,于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房,并主张房屋买卖合同无效。为此,李女士将刘女士告上法院,要求继续履约或高额赔偿,朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决,双方房屋买卖合同解除,刘女士不但要双倍返还李女士购房定金共计60万元,还要赔偿她高达90余万元的房屋差价损失。
 
        总之,诚信是做人之道,为人之本,尊重合同,捍卫诚信,是每个人的应尽责任,法院在判决该类案件时,应遵循的基本原则是,不能让毁约者通过毁约行为获利,也不能让守约方的合法利益因此受到损害。
相关阅读
    我们的产品
  • 公司企业法律顾问
  • 刑事辩护产品说明
  • 民事法律服务产品
  • 案件办理流程
  • 法院庭审工作流程
  • 法院审理阶段流程
  • 公安机关办案流程
  • 如何选择律师
  • 如何聘请或委托律师?
  • 聘请律师注意事项
  • 慎重请“有关系”律师
  • 律师的作用
  • 律师的法律和职业定位
  • 律师事前风险防范作用
  • 律师在诉讼阶段的作用
  • 公司企业聘请法律顾问的作用
  • 律师收费标准
  • 民事案件收费标准
  • 刑事案件收费标准
  • 法律顾问收费标准
  • 非诉案件收费标准
  • 关于合纵
  • 合纵简介
  • 主任致辞
  • 合纵荣誉
  • 办公环境