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媒体报道
重庆律师解疑“断供” 专家为楼盘补差价释疑
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 15:17:30

今年5月起,深圳等一些城市房屋价格大幅缩水,部分贷款买房者迫于形势,选择停止偿还住房贷款。首例因业主断供引发的法律诉讼,也将于8月在深圳市南山区法院开庭。

时间:7月27日

 

地点:上清寺太平洋广场A座10楼志同律师事务所大会议室

 

主持人:本报律师团成员、志同律师事务所陈昊

 

参与嘉宾:

 

静升律师事务所 傅达庆

 

潜卫律师事务所 何桐雨

 

重庆冠中律师事务所 孙济华

 

重庆合纵律师事务所 李忠泽

 

重庆原野律师事务所 曾 杰

 

华夏银行渝中支行 周先生

 

(注:嘉宾观点不代表本报立场) 

断供能否摆脱债务

 

■主持人:今天我们特意请来华夏银行周先生共同参与断供话题。深圳目前已出现首例业主断供引发的法律诉讼。为追讨损失,银行已经要求法院查封业主名下的另外三套房产。从这个事件看,断供者并未“脱壳”,我们不妨先讨论一下,断供者应该承担的法律后果?

 

□周先生:断供事件中,很多购房者抱定的想法就是认栽了,贷款不还了,房子也不要了。但根据法律规定,断供并不是单方行为。不是想断就一定能断得了的。一是房价下跌导致个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值,这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款;二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款,相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。三是个人断供最大的受害者是断供者本人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时,这种行为才会发生。

 

□孙济华:在按揭贷款时,购房者与银行签定了贷款合同。双方均约定了权利义务关系。如果购房者停止还贷,那他肯定违反了合同规定,要负违约责任。根据我国相关法律规定,在这种情况下,如果抵押物的价值不足,银行当然可以申请执行贷款人的其它财产。

 

□曾杰:购房者单方面决定断供其实是无效的。根据《合同法》规定,如果购房者有支付能力,他就必须将按揭贷款合同履行到底。此外,购房者还可与银行协商解除合同,当然,这也需要赔偿损失。

 

□李忠泽:恐怕还不仅是经济上的赔偿。如果停止还贷,购房者的个人信用记录也将受到很大的影响。如果被打入个人信贷黑名单,以后再想贷款就非常困难了。

 

□周先生:是的,我国已经开始实行个人征信系统,当然目前的条件,仅能在人民银行和商业银行之间交流。下一步我们将扩展到公安、工商等部门,最终的目标是完全推向社会。  

拿啥替断供脱“罪”

 

■主持人:购房者要为自己的选择买单,但契约精神和法律趋利避害应该怎么平衡呢?能否使用情势变更原则由开发商或者银行让渡一部分利益,使业主渡过难关?

 

□何桐雨:我觉得房价下跌是每个购房者应承担的风险,在签订购房按揭合同时就应该充分的考虑到。而情势变更原则是指因当事人不能预料、不能避免亦不能防止的客观情势变化,使合同的履行基础不复存在或者权利义务显失公平时,一方当事人可提出变更或解除合同。显然房价下跌还没有严重到要变更或解除合同吧。我觉得情势变更用在汶川地震中应该更为合适。

 

□傅达庆:对因情势变更而改变合同义务,在许多国家的商事法律中有普遍规定。我国民法通则、合同法虽然未明确承认“情势变更”,但一般认为,依这些法律的最高准则即诚实信用原则自然引申,至少不会排斥情势变更原则。但我个人认为情势变更应当符合:(1)事件的发生是在订立合同之后;(2)当事人订立合同时不能合理预见事件的发生;(3)当事人不能克服事件的发生;(4)事件的发生不属于正常的商业风险。“断供”显然不能全部满足这些要件。

 

□周先生:我不同意主持人的立论观点。住房的价格取决于多方面原因。如供求关系、土地价格、修建成本及国家相关的金融政策等。如果说降价了就要用情势变更原则解除和开发商甚至是银行的合同,那么2006、2007年房价大涨时,银行和开发商是否能以同样的理由解除合同收回房屋呢?

 

银行应对断供有哪些招

 

■主持人:2008年博鳌亚洲论坛房地产对话会上,华远集团总裁任志强对“在宏观金融政策偏紧的情况下地产商是否会死掉”的问题表示,现金问题不会让地产商死掉,要死也是银行先死。各位对此有何看法?

 

□曾杰:根据我国法律规定,购房后,在房屋产权证明办下来之前,由开发商和购房者一起承担连带责任。在产权证明办理完毕后,则由产权人独自承担责任。

 

□周先生:我不同意任志强的话。曾律师的解释很规范,但还不够完整。按照银行的习惯,在贷款时也会评估开发商的实力,楼盘的具体位置和竞争力。一般情况下,银行会让开发商支付8%—15%的保证金。但如果评估效果较好,银行也可能只收3%甚至是1%。如果对开发商评估不好,银行可能让其全程提供担保。出现断供后,银行会先扣除保证金,连续几月断供,银行会要求开发商回购房屋。最坏的打算才是起诉。

 

特别鸣谢:重庆志同律师事务所

 

欢迎读者通过本报热线966988或志同律师事务所电话(023-63630411)或登录网站(www.cqztlaw.com)为法治沙龙点题,并提出宝贵意见。

 

断供后话

 

要求退还差价

 

有无法律依据

 

■主持人:今年6月,武汉万科魅力之城开始大幅降价,不少房产在一个月内,下降了10万左右。很多购房者认为自己受到欺诈,要求开发商偿还差价。鉴于电器、汽车等行业不少公司纷纷打出“在一段时间内降价由公司补差”旗号,业主可否起诉开发商要求补偿差价?

 

□李忠泽:我觉得这是不可能的。购房人、开发商和银行在签定合同时,就应该预见到会有降价风险。既然合同已经签定,就应该按照合同条款办事,不然就承担违约责任。

 

□曾杰:说实话,在此次房价下跌中,受害最大的还是“炒房族”。对于一般买房者来说,其买房的目的就是为了自己和家人居住。那么就算房价跌了,它房屋的使用价值却并没有受到影响。但对买房投资的人就不一样了,房价下跌直接影响的是他们的经济收益。但既然是投资,就应当承担风险。

 

□孙济华:起诉开发商要求补偿差价,是不会得到法律保障的。汽车、家电等行业补差,那是销售商事先的承诺。说白了是一种促销手段。但在卖房之前,有哪个开发商承诺过要补差?而且前些年市民大肆出钱购房,更多的是为了投资吧。他们是断定房价会继续涨。因此,下跌的风险也应当预见。

 

申请个人破产

 

何时才能实现

 

■主持人:2002年香港明星钟镇涛因炒楼欠下巨额债务申请个人破产,2006年,经过4年的“清贫”生活,钟镇涛重新开始自己的事业。由此可见“个人破产制度”是非常重要的,众所周知我国现在还没有这一制度,我们是否需要以这此断供事件为契机,考虑一下引入“个人破产制度”?

 

□傅达庆:所谓个人破产制度,通俗地讲,就是某个人在其个人资产无法偿还自有全部债务时,通过法定程序宣布其破产并核销债务的法律制度。在裁定破产后的一定时期内,破产人只有权享受基本生活,不得进行奢侈消费和商业行为,如乘坐飞机,购买房产、汽车等都是不允许的。当作为债务人的自然人的全部资产不能清偿到期债务时,由法院依法宣告其破产并对其财产进行清算和分配,对其债务进行豁免。这样,破产者就可以摆脱巨额债务开始重新生活。个人破产制度最早起源于古罗马,当时罗马帝国商品经济发达,当债务人无力清偿债务时,经两个以上债权人申请,或由债务人承诺以其全部财产供债权人分配后,裁判官则可扣押债务人的全部财产悉数变卖,公平地分配给各债主。经过了长期的发展,个人破产制度已经成为很多发达市场经济国家的基本民事制度。目前,英国、美国,包括我国的香港地区都有个人破产制度。

 

□何桐雨:我个人觉得现在引入这一制度还不是时候。我国个人征信体统还远未完善,诚实守信方面更是令人担忧。这时引入“个人破产”恐怕只能给债务人逃避债务提供另一种有效方式。

 

记者 罗玺 实习生 周牧晓畋 

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