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商品房屋出现质量问题的救济
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:24:28
        商品房屋质量出现问题该如何救济?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条和十三条作了相应规定,笔者将它分为两种情况:
    一、房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。 
     《解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
         这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况:一是房屋交付前未经验收或验收不合格,根据相关的法律法规,房屋建成后交付之前,需要经过多道验收和检测程序并最终在建设行政主管部门取得取得房屋建设工程竣工验收备案表。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,如果如果在房屋交付前未验收或者验收不合格,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。根据《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”购房人在商品房交付使用后认为主体结构质量不合格的,可以委托相关有资质的鉴定机解除合同、要求赔偿损失等。
二、因房屋质量问题,买受人可以请求恢复原状、解除合同和赔偿损失
       《解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
        根据以上条款,笔者认为房屋存在质量问题可分为严重的质量问题和一般的质量问题。1.房屋存在严重的质量问题。对于严重的质量问题判断是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,要通过专业机构进行实地勘察或鉴定来评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,要求开发商承担修复责任,并赔偿损失;确实无法修复,再要求解除合同和赔偿损失。二是修复后仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素,购房者也可提出解除合同,并要求开发商赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,严重干扰和影响了购房者的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求。2.房屋存在一般质量问题。一般是指未严重影响购房人正常居住使用的质量问题。此种情况,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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