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关于购房的法律问题汇总
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:24:28
       本文所述的“购房”,系指买受人支付价款,房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人的行为。本文以商品房买卖合同示范文本为标准,就购房过程中,可能存在的法律问题进行进行如下分析:
1、 商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖?
应适用合同纠纷的地域管辖,由被告住所地或合同履行地法院管辖;当事人可以书面协
议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等于争议有实际联系的地点的人民法院管辖。
2、商品房预售的条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;投入开发建设的资金达到建设工程总投资的25%以上;已办理预售登记,取得预售许可证明;
商品房现售的条件:房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;持有建设工程规划许可证和施工许可证;已通过竣工验收;拆迁安置已经落实;供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;物业管理方案已经落实。
3、认购书和商品房买卖合同关系?按照民法理论,合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同,将来应当订立的合同称为“本约”。签署认购书的双方当事人就是将来所要订立商品房买卖合同的双方当事人,签订主体具有一致性。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为,约定将来订立商品房买卖合同。因此,认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
4、商品房销售广告、宣传资料等是否可以认定为要约?
商品房销售广告、宣传资料应为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺明确具体,并对商品房买卖合同的定立和房屋的价格有重大影响,应视为要约。
5、一房多卖情形合同效力问题:各个买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形,各个合同均为有效。一房多卖履行的问题:处理原则:已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持;数个买受人均未办理商品房过户登记手续的,支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求;即未办理产权登记,又未办理预告登记的,已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持;均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续,又未合法占有争议房屋的,先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持;如果上述情况均未发生,则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。
6、商品房预售合同登记备案手续的性质和作用是什么?商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续,便获得了对抗第三人的效力,如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售,其后一预售合同就不能办理登记备案手续,有效的杜绝了开发商一房两卖的现象。即使出现一房两卖的情况,购房者也可根据登记备案的合同优先取得该房屋,而第三人只能根据合同追究开发商的违约责任。因此,及时办理登记备案手续,可有效的维护购房者的合法权益,保证房地产交易的安全性。
7、未取得商品房预售许可证明签订的合同是否有效?出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
8、什么是房屋的建筑面积?根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》(GB/T17986-2000),房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
9、什么是房屋的共有建筑面积(公用建筑面积),由那些部分组成?国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定:房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;2、套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
10、什么是房屋的套内建筑面积? 国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定:房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
11、什么是建筑容积率、建筑密度、绿化率? 根据《城市居住区规划设计规范》(GB 50180-93)的规定,建筑容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/hm2)或以居住区总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示;建筑密度即居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%);绿地率是居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地,不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
12、如何理解房屋交付使用和所有权转移的关系? 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,所谓房屋的交付使用,就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。除非当事人另有约定的,房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产,在标的物交付的同时所有权即发生转移,而对于不动产,只有在办理产权登记手续后,房屋所有权才发生转移。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
13、房屋毁损、灭失的风险从何时由开发商转移给购房者?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人(开发商)承担,交付使用后由买受人(购房者)承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。  
14、购房者购买的商品房出现质量问题时应当如何处理?根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、三十二条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定,当房屋出现质量问题时,可以分三种情况处理:(1)购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体结构质量不合格的,首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属主体结构质量不合格的,购房者有权解除商品房买卖合同,并要求开发商赔偿损失;(2)购房者所购买的房屋质量问题不属于主体结构质量不合格,但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题,且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形;(3)除上述两种情况外的房屋质量问题,在保修期内,购房者可要求开发商承担修复责任,如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房者可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
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