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来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:55:11
        近日,一朋友搬新房,本是件高兴的事却怎么也高兴不起来,跑来咨询本律师。我一了解缘由,朋友仍忿忿不平的说:先搬进来的邻居在装修时没经他同意,将两家的共用墙体挖了一半用作鞋柜,他觉得处理共用墙应征得他同意,就找邻居协商处理,邻居却不以为然,说这是非承重墙,可以打;况且我只打了属于我的一半,不关你的事。受到冷遇后,朋友顿感不爽,反映到物管公司,物管公司虽经多次劝说交涉,但邻居仍我行我素,连个歉意都没有,更不用说恢复原状之类的了。朋友又投诉到社区、房管部门,但效果都不怎样。现在双方“杠”上了,朋友就跑来咨询律师打官司,大有要将问题彻底解决到底之势!
         在询问后进一步明确了:打的墙体是空心砖,属于非承重墙,是两家人中间的共用墙(隔离墙),邻居只挖到此共用墙的中心线位置(墙心)。
律师说法:本案例生活中较为常见,某些邻居为充分利用空间,挖墙角的事时有发生。这里面涉及法律有:建筑物区分所有权中的专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分的共有权以及对该共有部分的共同管理权三种权利,以及相邻权、物业管理等法律问题。
相关法律依据是:
1、《物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
3、原建设部发布的1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则(试行)》规定商品房按“套”或“单元”出售,套内建筑面积按以下三部分组成:(一)套(单元)内的使用面积;(二)套内墙体面积;(三)阳台建筑面积。其中,套内墙体面积,区分共用墙和非共用墙,前者是指商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。这部分共用墙的套内墙体面积按其墙体水平投影面积的一半计算。非共用墙墙体的套内墙体面积按其水平投影面积全部计算。
从以上规定可以得知,本案中的共用墙墙体面积的一半属于朋友和邻居各自的套内建筑面积,是计入各自的不动产登记簿中的专有部分面积的,不涉及共有权。故邻居依法对此共用墙体的靠自家一侧的一半享有排他的专有权。
        但是不是得出此结论,就没有办法帮朋友维权了?答案当然是否定的。朋友的想法也有一些道理,共用墙从其名称上讲属于两家共用,就应当两家商量着办。要维权就涉及相邻权问题。相邻权简单讲就是处理好相邻不动产权人之间关系一种权利。依据《民法通则》第八十三条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系;给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。” 以及《物权法》第七十一条“……业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。” 第三十六条“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”如果邻居打墙侵犯了朋友你的合法权益,有这些侵害结果在,如邻居打过墙心、朋友墙体产生裂纹、噪声过大、影响防火、防盗等是可以正当维权的,可以依法要求恢复原状,停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
       朋友维权还可以从物业管理入手。依据《重庆市物业管理条例》第四十一条“……物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。” 第五十九条“ 业主、使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。”现实生活中,临时管理规约、前期物业服务合同往往会涉及这方面的内容,规定不得擅自打共用墙。如果没有,也可以从装修前在物管公司处签订的《装修承诺》、《装饰装修须知》或《装修服务管理协议》之类文件入手。这类须知往往规定得很详细,如果业主签字承诺,会对他产生法律约束力。朋友可以以此要求邻居遵守,如果邻居仍一意孤行,这样再诉讼效果也较好。
        律师的话:俗话说:“远亲不如近邻”。现实生活中邻里之间在态度、方式上如果处理不好,往往会因为一些小事而引发口角之争,产生矛盾,甚至对簿公堂;如果相互之间能够多些理解、多些体谅、多些换位思考,那么这些小摩擦不仅能够避免,彼此之间还可能会收到“双赢”的效果。本案中如果邻居态度不用这么僵冷,如果邻居打墙时事先和朋友打个招呼,如果事后得到朋友理解,这样的处理方式相信邻里之间会更和谐,相处更愉快。
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