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热点评析
购房有风险,切勿“钱房两空”
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:55:11
近年来,各地楼市火爆,房价也持续上涨,购房者买房的热情热逐渐升温,房屋作为较大的资产,在购房时必须要谨慎小心,避免“钱房两空”。
1、使用规范的合同文本。正规的商品房买卖合同是格式合同,有省级房屋管理部门印制。但很多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋认购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。
2、确定开发商证件是否齐全。即房地产开发证、国有土地使用权证、建设工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证。购买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内。如果没有预售许可证,则不具有预售的资格,签订的商品房买卖合同就是属于无效的合同。
    3、注意交房条件和交房时间。交房包含两层意思,一是转移房屋占有,将房屋交付业主使用;二是移转房屋所有,即办理过户登记;
    4、买期房注意建筑面积的约定。要核实房屋的实测套内面积,如果约定面积与实测面积的误差超过3%,购房者有权解除合同,开发商应当返还购房款并赔偿损失
    5、签合同时注意房屋质量问题。购房者在签合同时,应仔细反复阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。
    6、约定违约责任。商品房买卖合同的违约责任主要包括:开发商“一房二卖”、房屋存在权利负担(抵押等);开发商逾期交房;房屋面积不符合合同约定;质量不符合法律或者合同约定;未及时或者不能办理过户登记。
 
楼市火爆,房价也持续上涨,购房者买房的热情热逐渐升温,房屋作为较大的资产,在购房时必须要谨慎小心,避免“钱房两空”。
1、使用规范的合同文本。正规的商品房买卖合同是格式合同,有省级房屋管理部门印制。但很多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋认购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。
2、确定开发商证件是否齐全。即房地产开发证、国有土地使用权证、建设工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证。购买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内。如果没有预售许可证,则不具有预售的资格,签订的商品房买卖合同就是属于无效的合同。
    3、注意交房条件和交房时间。交房包含两层意思,一是转移房屋占有,将房屋交付业主使用;二是移转房屋所有,即办理过户登记;
    4、买期房注意建筑面积的约定。要核实房屋的实测套内面积,如果约定面积与实测面积的误差超过3%,购房者有权解除合同,开发商应当返还购房款并赔偿损失
    5、签合同时注意房屋质量问题。购房者在签合同时,应仔细反复阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容。
6、约定违约责任。商品房买卖合同的违约责任主要包括:开发商“一房二卖”、房屋存在权利负担(抵押等);开发商逾期交房;房屋面积不符合合同约定;质量不符合法律或者合同约定;未及时或者不能办理过户登记。
 
且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利.
最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”?教给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
除此之外,买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
28岁的吴莉(化名)在长沙工作5年了,想着在2015年买的期房4月底就能交房,随后就可装修、结婚,这几个月以来她的内心都欢喜雀跃。眼看就要交房,开发商却告知她:开发商没收到钱,合同无效。宛如晴天霹雳,吴莉急忙回家,将购房合同和该公司正规的合同进行仔细对比,发现确实存在猫腻。假合同既没有条形码,结尾处也没有公章,连法人代表名字“邵”都换成了“绍”。吴莉等业主们纳闷:“我们都是在黑金时代广场的售楼中心办理的合同,怎么就成假的了?”甚至还有业主反映在交齐首付款后,开发商告知房屋早已被卖掉。在黑金时代房产开发有限公司,一名何姓工作人员解释称,“公司与代理商的协议中写明收费由开发商自行处理,而代理商私自收费的行为是没有经过开发商允许的。本来应该是由销售顾问带上来交钱,我们没有派人去监管,他们私自收钱了,还私刻我们的公章。”该工作人员还表示,黑金公司已向派出所反映情况,并准备起诉聚源公司,但黑金公司没有追回钱款的权力。派出所现在初步定性代理商方面为合同诈骗。如今,吴莉既拿不到房,又无法退回钱,十分无奈。
 
演员方子哥为儿买房被骗393万
方子哥、颜珍夫妻想给刚结婚的儿子买套房,却被骗393万元,钱房两空。骗子虽被绳之以法,但方家人认为房屋中介存在过错,而将其告上法庭。今天上午,方子哥之子方晓鸽诉我爱我家房地产经纪有限公司及北京伟嘉安捷投资担保公司案在朝阳法院开庭审理,方子哥夫妇到庭旁听。
2012年6月,方子哥、颜珍夫妻想给刚结婚的儿子买房,他们通过我爱我家中介买北四环千鹤家园一套三居室。在和房主李佳霖商谈后,颜珍交纳了20万元定金和11万元中介费,并按约支付了300多万购房款。
    但由于房主改过名等原因,这套房子网签了4次。过户前,中介公司告诉颜珍,房子出事了。颜珍后来听说,房主将房产抵押给了银行。
    此后,颜珍,及其子方晓鸽起诉李佳霖返还房款并支付违约金等,他们认为我爱我家因工作失误,应承担连带责任。此案涉及刑事案件审理,民事部分暂停审理。
    检方指控,38岁的李佳霖(曾用名李蕊)使用伪造房产证,以共同投资经营等为由,承诺支付高额利息,骗取多人1300余万元。包括她将千鹤家园房产一房多卖并抵押给银行,受骗者中就包括颜珍。市高院终审判决李佳霖无期徒刑,其千鹤家园房产变价后,按比例发还给颜珍等4名被害人。
    刑事案件审理终结后,朝阳法院启动民事案件部分,但经过庭前谈话,方家人撤诉。
    此次,方子哥之子方晓鸽起诉北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉安捷投资担保公司,他认为二被告违反审慎、忠实义务,为其产生及扩大损失起到了帮助作用,要求被告赔偿损失300万元。
    该案在朝阳法院奥运村法庭公开开庭审理。方子哥、颜珍夫妇到庭,坐在旁听席最后一排。原告委托律师应诉,我爱我家负责人及委托代理人出庭。方子哥说,“为了这个案子耗费了很多精力,今天还特地请假过来。”
    方晓鸽称,我爱我家未注意房主户口登记姓名与产权证登记姓名不一致,导致先期约定贷款不能完成,且第一次网签未成功。后因我爱我家将李佳霖性别误写成“男性”导致第二次网签被注销,应该担责。
我爱我家认为,房款交接有资金托管与自行划转两种方式,颜珍选择自行划转,我爱我家已将风险、注意事项明确告知。该房网签时间过长,与方家多次更改购买需求有关。方家将贷款改全款,又改回贷款,最后又改为全款,产权人从颜珍变为方晓鸽,又变为方子哥,这些都拖延了交易进程,时间过长并非我爱我家直接导致。
第二次网签时,我爱我家签错性别并不影响交易,因为李佳霖在第二次网签前已将房产抵押。截至记者发稿,庭审仍在继续。
购买查封房30万首付打了水漂
【案例】
2014年元月,一直想拥有自己的房屋却苦于少钱的石倩颖,从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地踏看,石倩颖发现该房的样式和地段都不错,而且价格也确实偏低。她赶紧从亲朋好友手中东拼西凑到30万元交了首付,剩余的20万元则立下一年内付清的字据。
可三天后,石倩颖按照约定时间办理过户手续时,左等右等就是不见李某,李某的电话也一直处在关机状态。石倩颖打听得到的消息让她呆若木鸡:因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务,法院已经将其房屋查封,并正在着手拍卖,而李某携带石倩颖的现金逃之夭夭。
【分析】
《房地产管理法》第三十八条第(二)项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。《合同法》第五十二条第(五)项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。
本案中,石倩颖购买的房屋已经被法院查封,不可转让,决定了她与李某的买卖合同因违法而自始没有法律约束力,所付的房款,只能找李某退回。可李某已逃之夭夭,也就意味着该款至少在短期内被打了水漂。
 
购买小产权房40万现金下落不明
【案例】
2013年6月,王某所在的村旧村改造,村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同。随后,王某建起了三套房屋。因自己居住确实有余,王某放出口风想卖掉位于楼顶的一套。2014年3月,罗女士获悉后,虽明知是小产权房,但觉得紧邻市区,离自己上班处不远,价格也比市区低了一半,执意购买。
经与王某协商,当即签订了购房协议,并一次性付清了40万元房款。岂料,王某回家途中遭遇车祸当场死亡,40万元房款不知去向。当罗女士搬入居住时,王某妻子以不知情为由阻挠,且对罗女士索还房款的请求断然拒绝。
【分析】
小产权房是指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同也不备案,故不是真正合法的产权房,被明令禁止交易。罗女士与王某违法交易,其行为自然不受法律保护。
 
购买抵押房50万换来一纸空文
【案例】
2014年4月,蒋女士与郭某签订了一份《房屋买卖合同》,约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋女士。蒋女士依约预付50万元房款后,前去房管部门办理过户手续中,才知道郭某在购买该房屋时,只是缴清了40万元首付,余款95万元采取的是按揭支付,房屋不仅已经办理了他项权证,而且实际抵押给了银行。
如果蒋女士要想完成过户手续,就必须付清郭某所欠的95万元余款。而郭某已经携款远离所在的城市,甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址。也就是说,蒋女士陷入了既难以索回房款,且除非满足银行的要求,又难以获得房屋的尴尬境地。
【分析】
《物权法》第一百九十一条明确规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”本案所涉房屋已经抵押给银行,决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的,也就只能“代人受过”并还清贷款。
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