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北京380万房主失联 开发商该怎么办
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:55:11
          近日,某知名公众号爆出北京380万房主失联,上海10%房子空置。乍看一下,房主买了房子为什么会失联,而且数目还如此惊人,其实这其中有可能是房主购房资金的来源涉及违法所得,但也有绝大多数属于房主资不抵债,无力偿还贷款利息所导致。
       从投资目的出发,业主购房基本上采用的是银行抵押贷款的方式进行,而银行的还款保证其实也就来源于对房屋的抵押权。而事实上,可能很多人都不清楚,银行的在还款保证这个问题上还为开发商设定了一个阶段性的连带保证责任。简单说就是:开发商需要在业主办妥房产证、银行办妥抵押权登记前为业主对银行的还款义务承担连带保证责任。
       回到380万业主失联的这个话题上,如果这些失联业主早已办妥了房产证及抵押权登记,那么业主找不找得到,有没有能力归还月供,跟开发商也就没什么关系了。但事实上,这380万失联业主中有绝大多数并没有办理房产证。
      笔者从提供法律顾问服务的多家大型房企及银行了解得知,现在业主失联情况已经非常严重,绝大多数的失联业主都是以投资目的购置的房产,有些业主为了规避再次过户的税费,有的是为了节省缴纳办证费用,都不约而同的没有办理房产证。这一部分业主一旦月供逾期,银行就一定会起诉开发商,要求开发商承担连带还款的责任。
       对于这一问题,法律上早已有了界定,在业主办理房产证之前,银行的抵押仅仅只是预抵押登记,这一登记不仅有明确的时间限制而且预抵押登记不能对抗之后的司法查封等权利限制,这种抵押并不具有优先受偿权。
      银行没了优先受偿权,自然不会放过开发商,开发商替没办证的业主承担还款责任就变成了顺理成章的事。但一户业主还好,如果是开发商开发的楼盘出现大面积的此种情况,开发商想必也是离破产不远了。
       对于开发商向银行承担的连带责任,起初来讲开发商是无所谓的,因为早些年贷款逾期情况并不突出,即便逾期开发商或者是银行也可以通过再次处置房产的方式化解风险,而近年来由于大环境的影响,逾期业主越来越多,银行还没起诉业主之前,业主买的房子就早已被其他债主查封,开发商面临的风险也随之增大。开发商在无法改变阶段性连带保证条款的前提下,如何有效规避风险也成了开发商日益关注的问题。
      笔者从近年来处理的大量类似案件中总结了以下几个方法供大家参考。
      首先,对于已购房的业主要建立完善的追踪程序,在能够办理产权证的时候要保证能够通知到业主,避免时间一长,连业主都找不到;
      其次,开发商应当尽力推进房产证办理的进程,尽早满足房产证的办证条件。在满足房产证办证条件后应当催促业主完成产权证的办理,切忌出现“产权是你的,办不办是你的事”的态度;
      第三,在未办产权前,开发商要与合作银行建立信息共享机制,每月掌握未办证业主的还款信息,实现业主逾期的预警;
      第四,开发商可以在与业主签订买卖合同时约定提前预收产权证办理费用,以避免日后业主故意拖延;
      第五,如业主拖延办证,开发商可与银行协商,由银行向法院提起要求确认抵押权的诉讼,通过司法程序保障银行的抵押物权,从而避免自身的连带保证责任;
      第六,目前,由于各省市不动产登记管理部门对于是否需要产权人亲自办证的规定不一,对于有条件的地方,开发商可垫付费用或从预先收取的办证费用为业主办理产权证。
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