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法律大课堂:贷款购房风险防范
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-05-17 16:55:11
近些年,经济一直持续低迷,各行各业举步维艰,但似乎房地产行业没有受太大的影响,或者说购房作为刚需的硬性要求,使得房地产行业一直呈现稳步的趋势。就广大的老百姓而言,买房可是一件大事,在居高不下的房价面前,或忍痛下手,或持续观望,但除了有能力全额购买房产的之外,大多数购房者选择办理按揭贷款购房。
那么,如何处理好贷款买房这件大事呢?
 
今天小编就带你走进法律大课堂,看看如何面对日常生活中最可能出现的那些法律风险问题。
 
一、按揭贷款手续由谁来办理?
这个问题因地域而异,根据《合同法》第61条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
按一般的商品房买卖交易习惯,购房者对于开发商而言处于明显的弱势地位,尤其是对于贷款资料,开发商较购房者对贷款资料的熟知度更高,也通常由开发商办理按揭手续。在签订房屋买卖合同及贷款合同时,开发商应当对贷款资料是否齐备应向购房者充分释明,告知购房者应履行的义务及可能承担的风险,防止信息不对称产生纠纷,
   当然,由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着开发商包办所有的银行按揭手续,购房者同时应当根据开发商的要求按照开发商的要求积极履行协助义务,诸如提供身份证明、收入证明等必要的资料,前往借款银行、产权登记部门签署相关的法律文件等。
 
二、 因未能成功办理贷款导致买卖合同解除的,如何承担违约责任?
对这个问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条做了明确的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
     对于哪种情况能定性为“一方原因”?小编为您做了如下的详细解读:
    1、不可归责于双方的原因:如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因,如政府行为、不可抗力等导致无法办理按揭贷款业务的,具体像国家金融政策发生重大变化、银行放贷、利息政策等发生重大调整的,此时购房者可以要求解除合同,并要求开发商返还购房者已付的购房款本金、利息或定金,买卖双方互不承担违约责任。
    2、开发商原因:如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的,这种情况司法实践中很难认定,对购房者的证明要求也相对较高,此时,购房者需证明贷款合同未能订立是因开发商方面手续不齐备、银行认为开发商缺乏保证能力、或者开发商明确承诺(最好有书面证据)能够提供按揭服务却未能成功办理按揭,且存在明显过错的,此时购房者可以要求解除合同,要求开发商则返还首付款并承担相应的赔偿责任。
    3、购房者原因:如果开发商已经履行了相关义务,已向购房者充分释明办理按揭所需满足的条件时,因为购房者本身的原因导致按揭贷款合同未能订立的,如购房者未能提供齐全的手续、或者银行审查认为购房者缺乏还款能力,或购房者存在其他不符合贷款条件,因而不予提供按揭的,此时购房者要求解除已订立的购房合同的,则需赔偿开发商因此遭受的损失。
 
 
二、 购房合同约定未成功办理贷款的,应于短期内一次性付清房款是否有效?
如果购房合同中约定未能成功办理贷款的,购房者应当于10日、15日等等明显的不合理期限内要求购房者一次性付清房款的,该条款是否有效?
根据《合同法》第三十九条,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。第四十条,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十条的规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。
小编认为,商品房买卖的特点之一即是标的额巨大,对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言,如果按揭申请未获批准,很难有钱在短期内一次性付清余款。开发商作为拟定格式条款的合同提供者,该付款方式有违诚实信用原则,也违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定,显然加重了购房者的合同义务及责任,因此,应当认定为无效的格式条款。
 
四、房屋实际面积与合同约定面积存在差异,购房者能否解除购房合同并要求对方承担违约责任?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此作出了明确约定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
 
家,是下班后深夜里那为你亮着的灯的地方,是承载着团聚家人、欢歌笑语的地方,而房子,在大多数情况下都是这个“家”的物质载体,给家一个安稳的着落处是许多人一直的追求和向往。生活中,可能在筑家过程中可能遇到的问题远不止文章中所列举的那些,但如果真是出现了问题,又不能通过协商或谈判的方式解决问题,不要犹豫,拿起法律的武器,维护自身的合法权益,为你的“家”保驾护航。
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