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热点评析
注意!房屋租赁合同中,定金、订金,违约金、押金各不同
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-06-16 15:43:16
        房价高走的当下,租房子解决了许多人住房困难的问题,但大量的租赁合同纠纷也纷至沓来。租赁双方为担保合同的履行,维护各方权利,通常会在合同中约定定金、违约金,违约责任,或是提前缴纳押金、订金等,但实际追偿起来,却发现合同约定与自己所想大相径庭。造成上诉问题的一个重要原因是租赁双方对合同中约定的定金、订金、违约金、押金没有清晰的认识,而这几种“金”究竟有什么区别呢?
  一、定金
         定金分为违约定金、立约定金、成约定金、解约定金、证约定金,租赁合同中约定的定金通常是指违约定金。违约定金是指在合同签订时或是履行前,一方给予对方一定金钱或替代物来担保双方按约履行合同,是一种债的担保。根据《担保法》第89条规定,在合同正常履行时,定金抵作价款或是原数退回;若给付定金的一方违约,将丧失定金,若收受定金的一方违约,则双倍返还的金。我国相关法律同时还对定金做了如下规定:
1.定金合同是从合同,随主合同的存在而存在,随主合同的消灭而消灭。若主合同不存在,则不能适用定金法则,可依情况追究对方的缔约过失责任。
2.定金合同是实践合同,从实际交付之日生效,以实际交付的定金数额为准。
3.定金数额虽由当事人约定,但约定的数额不得超过主合同标的额的20%。
4.并非一方根本违约就绝对适用定金法则,《担保法解释》122条规定,因不可抗力、意外事件不履行合同的,或是双方违约的,不适用定金法则。
二、订金
        订金只是一方当事人在交易时预先给付另一方的预付款,并不具由担保功能,也并非法律概念。因此,即使一方违约,交易失败,收受订金的一方仍应返还订金;若交易成功,则订金冲抵价款。
定金与订金的发音相同,却因一字之差,法律意义大不同。根据《担保法解释》118条的规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、立约定金、押金或者订金等,却没有约定金性质的,当事人主张定金合同权利的,人民法院不予支持。”因此,若当事人在合同中仅约定订金X元,没有明确约定此订金为彼定金的性质,是不能主张对方双倍返还订金或是丧失定金。
三、违约金
        违约金是双方在合同中约定或是法律规定,若一方当事人违约的,需要向另一方当事人支付事先约定的(法律规定的)金钱。同定金一样,违约金的支付不以违约的相对方有损失为条件,也是债的担保。
违约金是违约责任中的一种,分为补偿性违约金和惩罚性违约金。违约金的数额由由双方约定,若约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金超过实际造成损失的30%的,可请求人民法院予或仲裁机构预计适当减少。
        违约金和损害赔偿能否同时适用,司法实践和学界对此问题颇有争议,目前主流观点认为违约金应是“补偿性为主,惩罚性为辅”,结合《合同法》第二十八条的规定,约定的违约金低于实际损失时,可以申请法院增加违约金,增加违约金后以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。此时违约金为补偿性违约金,不应再要求违约损害赔偿了;当约定的违约金高于实际损失时,此时的违约金已经弥补了损失,且兼具了惩罚性,因此也不能要求违约损害赔偿了。
定金与违约金都是债的担保,都具有补偿性和惩罚性,但定金需要在签订合同时或是履行合同前实际支付,定金合同定金交付时生效,而违约金仅需要合同明确约定即可,不用事先支付。若在合同中同时约定了定金和违约金,只能择一适用。
四、押金
         押金是承租人向出租人缴纳的,用于担保承租人如约履行合同的金钱。押金和定金都是事前缴纳的,但定金具有双重担保的性质,即同时约束承租方和出租方,押金仅约束的是承租方。在房屋租赁中,押金通常是为了担保承租人能妥善使用房屋及家具,依约缴纳物业费和水电费,但具体担保内容依照租赁合同约定,因此为了避免今后的纠纷,建议在合同中详细约定押金所担保的范围。在租赁合同结束后,若房屋无损失且缴纳了租赁期的各项费用后,则应返还押金;若承租方未按约定适用租赁物,给出租方造成损失,出租方可在承租方赔偿其损失后退还押金,也可在押金中扣除,不足的部分再向承租方追偿,多余的部分应返还。押金不同于定金,不具有惩罚性,仅是担保承租人能如约合同。因此,在承租人履行赔偿责任后不能再以其违约为由拒绝退还。
在租赁合同中,定金、订金、违约金及押金的法律意义各不同,因此租赁双方在订立合同中应明确各自含义,根据自身需要谨慎地在合同中约定,保障自身合法利益最大化。

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