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热点评析
“租购并举”、“租购同权”到底是个什么东东?在城市打拼的兄弟姐们要注意了。
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-07-27 15:17:50

2017年7月17日,广州市人民政府办公厅对外正式发布了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。根据该通知第一条指导思想规定,“积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系……”,提出了“租购并举”。第三条具体措施(一)保障租赁双方权益,支持租赁居住方式第1项规定,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。”提出了“租购同权”。 该通知公布后,一石激起千层浪,大家都被“租房能享有就近入学”这一消息刷屏了。“楼市地震”、“楼市核弹”、“历史性颠覆”、“承租人的春天”、“压倒楼市的最后一根稻草”等等字眼见诸于各个媒体报道。2017年7月26日,住建部再次抛出重磅消息,称将立法明确“租购同权”,逐步使租房居民与买房居民在基本公共服务方面享有同等待遇。
“租购并举”、“租购同权”能引起如此大的社会关注及期待,他到底是什么?他又能给人们带来什么福利?
一、政策出台背景
在我国,人们普遍认为有了自己的房才算有了真正的家。我国有13亿多人口,且大多数人聚居在经济发展水平较高的城市。这么多人想在城市买房,安家落户,然因城市房屋资源有限,供小于需,再加上炒房,从而导致城市房价过高,大多数人买不起只能租房。但租房只能保证基本居住需求,诸如子女上学等城市福利因与买房上户挂钩的公共福利通过租房是不能享有的。一方面房价居高不下、泡沫很大,一方面人们购房需求强烈,如何解决这个矛盾,政府当前认为可以促进房屋租赁市场的活力,让更多人去积极租房,解决购房带来的除居住功能以外的福利享有方式,仅通过租房就能享受买房带来的福利。房价控制在了合理的价格范围内,老百姓也满足了住房等需求,两全其美。
二、租购并举
“租购并举”最早是在2015年中央经济工作会议上提出,会议当时确定“要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口……。”中央财经领导小组第十四次会议指出,“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。”
综上,“租购并举”是指以租赁和出售房屋两种措施共同实施,两条腿走路,规范城市住房租赁市场和抑制房地产泡沫,解决的是人们的基本住房需求。
三、租购同权
然而,仅满足人们基本住房需求是不够的,大多数城市在买房后可以上户口,取得城市户口才能平等的享有教育等公共福利,这也是人们关注的重点。“租购同权”是“租购并举”政策下的衍生,是指在城市租赁或购买房屋后,承租人和购房人在基本公共服务方面享有同等待遇。当前,广州市规定对“租购同权”的承租人必须“符合相关条件”,全国现在也才有12个城市开始作为试点,“租购同权”目前也处于探索阶段,还没有形成完善的制度和规定,到底能放开到何种程度,一切都还是未知数。
理想状态下,全面实施“租购同权”后,承租人能享有与户口在城市人员的同等待遇,能充分享有子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源。
“租购并举”、“租购同权”是政府调控住房市场的又一积极举措,这将直接触及到各方面利益,政府如何妥善处理利益分配,化解矛盾,能否让市场向着政府的构想发展,实在是任重而道远。 
 
 
 
 
 
附件:《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》
 
广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知
各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到的问题,请径向市住房城乡建设委反映。
 
广州市人民政府办公厅
 
2017年6月30日
 
 
广州市加快发展住房租赁市场工作方案
 
 
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关精神,结合我市实际,制定本方案。
 
一、指导思想
 
积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;规范住房租赁市场,夯实经济社会长久向好发展的住房基础。
 
二、总体目标
 
到2020年,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住;建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境,充分激发市场活力。
 
三、具体措施
 
(一)保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。
 
1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)
 
2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。(广州住房公积金管理中心牵头)
 
3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例,优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。(市住房城乡建设委牵头)
 
4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。(市国税局、地税局牵头)
 
5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督,确保租赁住房室内环保、安全,满足居住标准。(市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头)
 
6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范,控制承租人租房成本,保障承租人长期、稳定的居住权益。(市住房城乡建设委牵头)
 
7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度,实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴,形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。(市住房城乡建设委牵头)
 
(二)增加租赁住房供应,满足新增住房需求。
 
8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。(市国土规划委牵头,市发展改革委配合)
 
9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。(市国土规划委、公安局、发展改革委牵头,市住房城乡建设委、城管委、环保局,广州供电局,市自来水公司,广州燃气集团公司配合)
 
10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局,各区政府配合)
 
(三)壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极。
 
11.扶持住房租赁企业,打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化,抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构,按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委配合)
 
12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房,将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头,市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局,各区政府配合)
 
13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型,拓宽服务领域,鼓励开展“管家式”服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。(市住房城乡建设委牵头)
 
14.成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。(市住房城乡建设委牵头,市发展改革委、财政局、国资委配合)
 
15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化,实现现代租赁产业链条信息的全方面交互,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)
 
16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。(市住房城乡建设委牵头,市来穗人员服务管理局配合)
 
四、工作要求
 
(一)切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力,加快建设租购并举的住房体系,促进我市经济长久向好发展。
 
(二)强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人,市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局,广州住房公积金管理中心为成员单位,各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委,负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次,可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。
 
(三)加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益,支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任,要按照任务分工制定相关政策措施,并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施,并报联席会议办公室。
 
广州市人民政府办公厅秘书处 2017年7月10日印发

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