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房地产律师谈借名购房的法律风险及其防范
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-07-27 15:17:50

近二十年来,中国房价越炒越高,泡泡越吹越大,越调控越乱象丛生。一线城市房价早已超英赶美,并且奇迹还在被不断的创造。“房子是用来住的,不是用来炒的”,调控口号喊得再响,仍然抵挡不住买买买、炒炒炒。

由于长期以来房地产政策朝三暮四治标不治本,不同时期不同身份的购房人可能适用不同的购房政策和贷款政策。因此,不少购房人出于规避调控政策的目的,通过借用他人名义的方式购买房屋、申请贷款。还有一些低调的“房叔房婶”本着财不外露及不可告人的目的,也常常借名购房。下面就聊聊借名购房的法律效力、法律风险及风险防控那些事。
借名购房的法律效力

根据《合同法》及其司法解释的规定,合同内容只有违反效力性强制性法律规定时,才属于无效合同。借名购房属于双方当事人的真实意思表示,且房地产调控政策不属于法律和行政法规,其政策内容亦不属于效力性强制性规定,因此,一般情况下借名购房当事人之间签署的关于约定借名购房、贷款的合同应当属于有效的民事合同。

 

北京市高级人民法院曾出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》,该意见明确规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持;但该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记或涉及善意交易第三人利益的除外。可见,北京市高级人民法院司法审判实践也认为借名购房、贷款的合同属于有效合同。
借名购房的常见风险

 1、无书面协议,出名人否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。 

  2、违反政策、法规规定,借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房,虽签订书面协议,但因规避政策,协议存在被法院认定无效的可能,借名人无法实现获得房屋物权的目的。 

  3、出名人(即登记人)拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足约定过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在出名人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。 

  4、借名人(即出资人)被要求腾退搬离房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采取登记主义,借名人可能面临被起诉腾退房屋的风险。 

  5、房屋因出名人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记出名人之间的约定,根据物权公示原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦出名人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:出名人离婚,其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;出名人负有债务,债权人申请保全而致该房屋被查封;出名人死亡,房产可能被其继承人争夺或者不配合过户

 

  6、出名人将房屋出卖、抵押给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,其只能以不当得利向出名人主张赔偿。 
借名购房的正确姿势

针对上述风险,建议大家购买房屋这样的重大生活资料时,多咨询房地产专业律师,搞清楚借名买房暗藏着“赔了房子又亏钱”的风险,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。违反政策借名购买经济适用房,即使有书面协议或进行公证,都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效,最好不要借名购买。

物色选定信用高人品好的人签署书面借名购房合同尤为重要。对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房,如办理贷款困难,建议双方签订书面协议,以白纸黑字

的形式固定借名买房行为,如果有条件可以对协议进行公证,这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款、赠与关系还是借名买房。 

 

保留必要的书证是顺利主张权利预防风险的重要保障。对于借名人,一定要留存出资的相关证据,如银行转账记录、收据收条等,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,出资人可以以此为依据向登记人主张债权减少损失。

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