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热点评析
购买二手房你不得不注意的事项
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-07-27 15:17:50
        从2016年年底至今,重庆的房价经历了大幅上涨,二手房市场出现了前所未有的火爆局面。但针对二手房,作为购房者的我们了解多少呢?说起它的交易流程,有什么需要注意的事项呢?笔者结合日常案件处理过程中遇到的问题总结如下。
委托亲属或好友代售问题

我国《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

笔者提醒购房者在购买此种房屋时,需要确认房屋的实际产权人(实际房主)与买卖合同的签订人(代售人)是否有合法的委托手续,包括代售人是否有实际产权人的授权委托书,委托书是否是实际产权人所出具。当然,如果有条件的话,笔者建议在购买代售房屋时,尽量选择购买由产权人事先到公证处办理授权委托公证,授权代售人代理其进行一切房屋买卖事项的房屋。否则,买卖合同有可能面临着被判定为无效合同的风险。
承租人优先购买权问题

关于承租人优先购买权的法律条文主要如下:(1)《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。(2)《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条(三)规定,出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。(3)《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

 

简而言之,在二手房交易过程中,因为房屋承租人有优先购买房屋的权利,因此购房者在买房时一定要注意该房产的出租情况。若房主在卖房前未提前15日通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的书面材料,那么一旦承租人提出购买该房屋,购房者与房主先前签订的购房合同则可能处于不确定状态,也就无法继续进行交易。同时,购房者也应注意,即使承租人放弃优先购买权,根据“买卖不破租赁”的规定,如果房屋租赁合同未到期,购房者在购买该房屋后,也会面临无法及时入住的尴尬境地。
二手房购房税费问题

正常的二手房买卖,需要缴纳包括以下税费:(1)交易手续费:2.5元/平方米×建筑面积 ;(2)合同印花税:房屋成交总额×0.05%;(3)营业税:普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% ;2年或2年以上——免征 ;(4)非普通住宅2年内:房屋成交总额×5.55% ,2年或2年以上——差额×5.55% ;(5)个人所得税:普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;(6)非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;(7)土地增值税:普通住宅免征,非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ,3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征;(8)买卖合同公证费:(买卖合同需要公证时才须缴纳)房屋成交总额×0.3%;

 

从上面的需缴纳的税费可得知,二手房交易由于性质及年限不同都有不同的优惠政策,买卖双方合理利用政策可以达到减少交易成本的效果。其中营业税以2年为征收界限,个人所得税以5年为征收界限。为了达到减少税费的目的,便出现了二手房买卖双方约定延期交易的现象。如买卖双方在中介的组织下签订房屋买卖居间合同,约定购房者先交纳定金,在一定期限内支付首付款,办理银行按揭贷款手续,待2年期限一到,再约定时间办理过户手续。笔者在此提醒大家,如买卖双方选择延期交易就意味着相当长的一段时间内房屋是不能办理过户的。如果政策发生变化,房价上涨,则卖方可选择支付违约金而不再出售房屋;若房价下跌,买家也会存在放弃定金而终止买卖的情形。
合同解除问题
        笔者所在重庆地区,房价近期出现大幅上涨。许多卖家在签订房屋买卖合同之后由于房屋本身升值,故而后悔不想再进行交易。买卖双方在协商未果的情况下,卖方则会以各种理由要求解除合同,常见有以下方法:(1)卖方不配合、推托协助买方办理银行按揭手续,从而达到买方因不能按期支付房款构成违约而要求解除双方买卖合同;(2)卖方向买方发送函件,要求买方在短期内支付全部房款,若在规定期限内不能支付则要求解除买卖合同。
      若遇到上述类似情况,如果购房者想继续购房,则应当尽快向法院起诉进行维权,要求卖方强制履行合同,同时根据实际情况尽快向法院申请财产保全,防止卖方将房子再卖给别人。如果购房者不想继续购房,则可以向法院提起诉讼,要求卖方双倍返还定金或按照合同约定支付违约金,同时赔偿经济损失。笔者在此提醒大家,购房者在签订购房合同也可通过增加购房定金支付额,明确约定违约赔偿责任为支付房屋差价等具体方式增加卖方违约成本从而降低卖方的违约风险。

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