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热点评析
名校“学区房”,一不小心成泡影
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-07-27 15:17:50
        自去年10月开始,重庆房价一改前两年阴衰之势,大街小巷几乎人人都在谈论网红区、日光盘。一时间可谓人心惶惶,对于家有学龄儿童的家庭,为了孩子的教育,更是不惜举全家之力只为购得一套名校学区房。哪知道某些开发商只会利用父母对孩子本真的爱意,依靠所谓的名校“学区房”来谋取不正当的利益,在开盘之前,以楼盘为市内某重点小学或中学学区房为噱头,吸引绝大部分业主花费了比同地段楼盘总价高出十几万的价钱购置了该楼盘物业,到最后却是“挂羊头,卖狗肉”,名校指标成空文。
律师说法
       在绝大部分的房地产销售中,购房人买到的仅为期房,因此房屋广告和宣传资料对购房人是否愿意购买房屋起着至关重要的作用。购房人往往通过广告及宣传资料来构建楼盘未来,并衡量楼盘是否符合自己的购房期待。开发商也往往抓住了购房者的此种心理,在商品房销售过程中以广告或宣传资料的形势向购房者作出满满地承诺,直到购房者缴纳房款之后才发现双方签订的商品房买卖合同中并未将广告中的所有宣传条件纳入。甚至上演了重庆某网红区楼盘这样“此XX名校非彼XX名校”的维权大戏。
法律条文

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。此条中所指的“相关设施”,包括但不限于《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。

因此,类似重庆某网红区楼盘这样“此XX名校非彼XX名校”的闹剧,虽然商品房买卖合同中可能未进行明确约定,但只要房地产开放商在其发布的广告或宣传资料中对名校内容作了具体说明或允诺,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生了重大影响的,应当视为要约。此时,若开发商承诺的名校与实际不符的,已经构成违约,应承担相应的违约责任。
律师提醒

面临违约,业主们往往遭遇取证难题,因为“聪明”的开发商们提供的往往是格式合同,有些内容往往并不会写入合同,这就让业主们遭遇“取证难题”。如果开发商的宣传材料上明确说明这些约定,可以视为开发商的承诺,如果违约则视为虚假宣传。但是在这个过程中业主承担相应的举证责任;如果宣传材料中,没有明确约定这些承诺,或者表明‘以何种具体规划为准’,那么业主得到的只是空头支票,在维权时也会遇到难题。

 

因此,业主们在购买房屋时,一定要注意保留材料,宣传材料、录音,最好将开发商们的各种承诺写入合同。同时,不要只听开发商的宣传,买房前多查一下楼盘周边的规划,是否与开发商的宣传相符。”所谓名校依然不见踪影。
 

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