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热点评析
我家房屋漏水,我该去找谁?
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2017-08-29 14:34:10
       房屋漏水我们在日常生活中经常碰见,居住在小区的居民一般都会选择联系物管处理。但是房屋漏水产生的原因有很多,是否一定是由物管来承担相应的维修维护责任呢?
       一、如果房屋漏水属于房屋质量问题,应该由开发商承担责任。由物业公司负责居中协调。在房屋保修期内出现质量问题,由开发商承担保修责任。房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后,对业主承担保修责任的期限。《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:“国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行。”依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;C 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;F 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算,基础结构工程50年。在此期间内,开发商对房屋质量问题承担保修责任。
        二、如果房屋损失属于上层业主不当行为所致,应由上层业主负责维修。我国《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”如果房屋出租,该损害系出租人造成,业主虽然并非实际侵权人,但作为不动产的所有人,对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任,业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失,可以双方酌情商定,商定不成可以委托专业机构进行损失评估。业主也可以以估计评估的数额赔偿邻居的损失。
       三、如果房屋损失属于因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的,可向物业申请房屋维修基金予以修复。

房屋漏水的原因不同,将会形成不同的法律关系,这直接导致了承担责任的主体不同,这样才能尽量避免碰见开发商、物管和业主互踢皮球,最终还是无法解决问题的情况。

 
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