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热点评析
在中国的土壤上构筑房地产税的困境
来源:重庆合纵律师事务所   发布时间:2016-12-28 13:09:12

 2016年12月中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。这一定位接下来的动作定会是加快对房地产税的立法及实施进程。

  然而,讨论了很多年的房地产税为何迟迟不能出台,这里面究竟有什么玄妙?

  若开征房地产税对这个曾经被称为国家支柱性产业的连接金融、建筑、钢铁、水泥、家具家电等上下游几十个产业链的庞然大物会给国家经济带来何种影响?

  中央和地方政府税源如何分配?其各自所得的税源分别有多少比例用于解决部分贫困人口无房可住的问题?

  金融机构如何平衡房地产资金存贷款比例?

  拥有房屋和尚未购买房屋的人如何抉择等等问题必将浮出水面?

  且不管房地产怎么调控,都存在这样一个事实:地方政府、金融机构、开发商、已买房者均不会愿意看到房价下跌,唯独只有没有买房的人希望房价下跌。而没有买房的人面对与上述各方之间的博弈显然是势单力薄、极不对称的。由于房地产税的征收增加了购房者持有房屋的成本,和老百姓的生活与利益息息相关,难免会引起绝大部分已拥有房产的国人的疑虑和关注。

  房地产税在西方国家开征具有其合理性,因为人们一旦买房,这房屋的地上几十米,地下上百米的领域都是私有的,其房屋相对来说几乎都是永久性产权。国家及任何单位和个人非经房屋产权人同意并协商一致,不得以任何理由侵占其私产,正所谓“风可进,水可进,皇帝不能进”。有这样一个故事:二战时期,英国有个“钉子户”不愿搬迁,结果导致军用机场无法修建,这位公民受到全国一致谴责,而时任英国首相丘吉尔却说:“我们和德国法西斯打仗就是为了保护公民的合法财产不受侵害,如果拆了他的家,那我们为什么还要打仗?”诚然,在这样的房地产上,哪怕是每年按当年评估值的1%收取房地产税,其公民都是认同并乐于主动报税缴税的。

  中国的房地产构成体系十分复杂,按《中华人民共和国宪法》第十条“城市的土地属于国家所有”之规定,其城镇土地是永久性属于国家的。而我们商品房是政府与开发商签订《土地出让合同》后,由政府将国有土地在一定年限内(一般是七十年)出让给开发商修建商品房,开发商又将修建好的房屋出卖给购房者,那么便形成该房屋的土地是国家的,土地上的房屋在一定使用年限内属购房者。虽然现在《物权法》宣布房屋使用到期后可自动续期,但续到什么时候、是否需要补交费用及补交比例等等问题却不得而知,没有一个明确的答案。

  中国房地产的增值原因也不尽一致。由于土地是国家的,土地上的房屋在一定期限内是购房者的,那么一幢房屋若增值后其增值收益究竟该归谁?比照财政部《固定资产折旧办法》之规定,房屋属于固定资产,国家允许房屋在采取年折价4.85%的方式对房屋价值进行折旧,也就是说一幢房屋按照国家允许的折旧率折旧二十年后该房屋价值为零。由此可知房地产增值的原因就是因土地的增值而被动地带动了房屋的增值。

  值得注意的是,由于我们政府相关部门在审批房地产项目时对房屋的开发建设在外观及内在功能上的要求不高,加之房地产开发商的急功近利,因而国内开发商所修建的房屋普遍精品不多,能流传下去的优美建筑更是少之又少。和中国汉唐、明清时的优秀建筑及西方国家诸如法国、意大利等建筑相比,其使用价值和传承价值均不高。因而中国几乎任何一处房地产增值,都是因为政府拥有永久权利的土地增值造成,而绝非是房屋处于每年折旧情况下产生的增值。而且由于眼下整体经济不景气导致的房地产行业的不景气,加之目前房地产开发商因为政策的调控已走入艰难生存的困境,房地产公司赚钱越来越难。之所以部分开发商能赚到钱,是因为早几年用较低的土地出让金储备了大量的土地而赚了钱。随着材料成本、人力成本、土地成本、税费成本都在不断增加,正常通过高价拍地再来开发已很难赚取利润。炒房的人或改变居住需求的人在土地增值后卖掉房产可获益,但若自住而不卖房屋的人岂不是没有得到土地增值带动房屋增值的收益,反而遭遇到事实上房屋的贬值吗?

  开征房地产税,应该首先在政治上、经济上和社会上形成共识,将各方面的不同意见和利益诉求用一个合理的程序来整合,形成一个公平、公正、公开的机制使“房地产税法”能够得到普遍认可。笔者认为,可否对土地和房屋实行分征,若是土地带来的增值,就对土地的增值进行征税;相反,若是房屋比照国家允许的折旧后仍然增值,则可对增值的房屋进行征税。这样既照顾了中国房地产的特色,又因房和地分属不同主人,分别征税似乎更符合税收公平原则。

  值得注意的是,根据法不溯及既往原则,全国人大新制定的房地产税法似乎对法律实施前的成量房地产不应该用公布后的法律去征税。它只能对新产生的房地产开征房地产税才更符合法律原则。此外,房地产税作为税制改革的一部分,必须重新设置和构架,这其中涉及到城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税以及城市基础设施配套费、教育附加费等一系列涉及到房屋开发、交易和保有各环节、各税种的改革。而各种税法之间形成不冲突、不重征、不漏征等现象必须是对相关税法作修改,这项工程的工程量不容小觑。

  由于以上原因,加之商品房本身所具有的居住、投资和适度投机的功能。因而,房地产税真是征也不是,不征也不是,的确让房地产税制定者头痛不已。

  是房地分征还是由持房者一人被合征;是采取“老人老办法,新人新办法”还是不顾“法不溯及既往”的一刀切;房屋价值由谁评估,怎样评估;征税的起征点和税率的上调幅度如何确定;乃至是按人征收还是按家庭征收还是按套数征收凡此种种,不一而足。

  总之,作为房地产税改革而制定的一个新税种,必须体现公平、合理、合法的原则,其征税办法不仅让人人心甘情愿地交纳,同时也能使国家财力有效提升。

  一部好的房地产税法的出台,一定是要确保国人的财产性收入有所增加,且能让国家产生合法的税源。如果房地产税制定不好,房地产调控措施不当,就很有可能导致大量资本外流。最近十年由于世界经济不景气,加之我们的房地产调控较频繁,造成了国内大量的手持资金有投资需求的人去到美国、加拿大、欧洲、澳洲、新加坡、日本、香港等地甚至泰国、越南、柬埔寨等东南亚国家投资房产,形成大量投资资金外流的局面,这显然不是我们的政府以及老百姓所愿意看到的,房地产税法的作用之一,应是对这些现状予以调整与引导。

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